Поиск

Как составляется договор аренды автомобиля с правом выкупа?

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCr3T78FIYv4io-d2zCUcZ7A

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

○ Советы юриста:

Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Видео

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

ФОРС-МА­ЖОР

9.1. Сто­ро­ны ос­во­бож­да­ют­ся от от­ветс­твен­нос­ти за не­ис­пол­не­ние или не­над­ле­жа­щее ис­пол­не­ние обя­за­тель­ств по До­го­во­ру при воз­ник­но­ве­нии неп­ре­одо­ли­мой си­лы, то есть чрез­вы­чай­ных и неп­ре­дотв­ра­ти­мых при дан­ных ус­ло­ви­ях обс­то­ятель­ств, под ко­то­ры­ми по­ни­ма­ют­ся: ________________________ (зап­рет­ные дей­ствия влас­тей, граж­данс­кие вол­не­ния, эпи­де­мии, бло­ка­да, эм­бар­го, зем­лет­ря­се­ния, на­вод­не­ния, по­жа­ры или дру­гие сти­хий­ные бедс­твия).

9.2. В слу­чае нас­туп­ле­ния этих обс­то­ятель­ств Сто­ро­на обя­за­на в те­че­ние _____ дней уве­до­мить об этом дру­гую Сто­ро­ну.

9.3. До­ку­мент, вы­дан­ный ____________________ (Тор­го­во-про­мыш­лен­ной па­ла­той, упол­но­мо­чен­ным го­су­дарс­твен­ным ор­га­ном и т.д.), яв­ля­ет­ся дос­та­точ­ным подт­вер­жде­ни­ем на­ли­чия и про­дол­жи­тель­нос­ти дей­ствия неп­ре­одо­ли­мой си­лы.

9.4. Ес­ли обс­то­ятель­ства неп­ре­одо­ли­мой си­лы про­дол­жа­ют дей­ство­вать бо­лее _________________, то каж­дая Сто­ро­на впра­ве рас­торг­нуть До­го­вор в од­нос­то­рон­нем по­ряд­ке.

Несколько советов юристов

Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.

Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.

Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.

Налоговые последствия аренды с выкупом.

Аренда с выкупом подразумевает собой то, что сторонам, совершающим сделку нужно учитывать, что в собственность объект перейдет к арендатору только в том случае, если будут выполнены все условия, прописанные в договоре (внесение полной выкупной стоимости, истечение срока аренды имущества). До этого момента все обязанности, в том числе и по начислению амортизации на объект аренды, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, будут возложены на арендодателя.

Изначальная стоимость имущества, выкупленного впоследствии арендатором, зависит напрямую от того, как определена в договоре выкупная стоимость имущества.

Если выкупная цена в договоре определена в виде суммы всех платежей за аренду, внесенных за время аренды, то у арендатора есть возможность получить имущество, у которого будет первоначальная стоимость нулевая. Почему так происходит? В статье 257 п. 1 Налогового кодекса РФ сказано, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, приобретение, изготовление, доведение до того состояния, в котором оно пригодно к использованию. Расходы, которыми являются арендные платежи, осуществляемые арендатором, входят в состав прочих расходов, которые связаны с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Из этого следует, что арендные платежи расходами, формирующими первоначальную стоимость используемого имущества, признаваться не могут.

Однако передачу имущества в данном случае нельзя рассматривать как безвозмездное дарение. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает передачу прав собственности. Поэтому, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности платежей за аренду, арендатор приобретет в собственность имущество с первоначальной стоимостью равной нулю.

В том случае, если выкупная стоимость выделена отдельной суммой, то размер первоначальной суммы имущества, используемого в аренду, будет равен закрепленной в договоре выкупной стоимости.

Ежемесячные арендные платежи уменьшают сумму выкупной стоимости имущества, которая определена договором. Однако на счетах учета уменьшение суммы не отражается, поскольку аренда с выкупом имущества является правом, но не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете лица, сдающего имущество в аренду, данное право не может являться доходом от реализации имущества, поскольку отсутствует полная уверенность в том, что может случиться увеличение экономических выгод арендодателя. К примеру, если арендатор не выплатит выкупную цену, то договор будет расторгнут.

При получении арендодателем денежных средств, которыми будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при том условии, что такой платеж осуществился не за сдачу имущества в арендное пользование, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Преимущества аренды дома с последующим выкупом

Аренда недвижимости в личное пользование с последующим выкупом обладает рядом достоинств:

  1. Отсутствие посредника-банка (или какой-либо другой организации), соответственно, размер трат на выплату процентов снижен. Порой сумма платежей уменьшается в полтора-два раза.
  2. Дом предоставляется лицу до фактической покупки, можно проживать на территории, полностью не погасив стоимость. Актуально для людей с низким заработком.
  3. Арендатор рискует только выплаченными средствами при расторжении сделки, дополнительно оплачивать судебные тяжбы или прочие услуги не придется.
  4. До фактической покупки арендатор может начать делать ремонт дома, привыкнуть к нему.

Несмотря на большое количество плюсов, у данной финансовой операции имеются свои нюансы. Рассмотрим, как правильно заключать договор аренды дома, если в будущем гражданин планирует приобрести его.

Сильные и слабые стороны

У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.

К минусам её относятся следующие моменты:

  1. Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
  2. В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
  3. Перспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
  4. Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
  5. Арендатор может быть выселен в любое время.
  6. Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.

В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:

  1. По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
  2. Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
  3. Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.

Порядок заключения

Заключить соглашение об аренде смогут лица, отвечающие следующим требованиям:

  • гражданство РФ;
  • возраст старше 23 лет;
  • наличие удостоверения водителя;
  • минимальный опыт вождения – 3 года.

Также требуется, чтобы арендатор на законных основаниях находился на территории Российской Федерации.

Некоторые собственники авто устанавливают другие требования: например, возраст водителя может быть 19 лет и стаж вождения ниже указанного.

Арендные отношения следует оформить официально. Это необходимо для получения сделкой юридической силы. Для заключения договора арендатору потребуется подготовить минимальный пакет документации.

  • Арендодатель вправе требовать арендатора документы, посредством которых удостоверяется его личность, права, а также разрешение на проживание в стране и прочие документы.
  • Если стоимость арендного авто высока, то требования могут затрагивать предоставления справки, оформленной по форме 2-НДФЛ.
  • Заключение рассматриваемого соглашения состоит из нескольких этапов:
  1. Клиент выбирает авто, обладающее нужными ему параметрами из представленного компанией автопарка. Может оформляться заказ на машину, если нужной марки не оказалось среди представленных.
  2. Рассчитывается сумма сделки. На нее влияет стоимость авто и срок действия договора.
  3. Арендатор заполняет анкету. Сотрудники арендодателя проверяют клиента.
  4. Оформляется договор.
  5. Машина передается арендатору.

Сторонами соглашения могут быть как частные лица, так и организации.

Интересы юридических лиц могут представляться специально уполномоченными лицами. При этом обязательно наличие одного экземпляра нотариально заверенной доверенности.

Передача реализуется на основании составления акта приема-передачи, который является приложением к рассматриваемому акту.

  1. Кроме того, в договоре отражается право арендатора выкупить машину, стоимость выкупа и порядок, посредством которого будет происходить передача авто другой стороне.
  2. Остальные разделы аналогичны тем, что представлены в обычном договоре аренды.
  3. Прописать требуется обязательства, которыми наделяется каждая из сторон.
  4. Также нужно отразить порядок внесения денежных средств (четкие сроки и определенные суммы).
  5. Предусматривается ответственность для участников отношений в случае, когда ими нарушены те или иные положения соглашения.

Составить акт приема-передачи требуется в трех экземплярах, два из которых остаются у сторон, третий передается в подразделение ГИБДД, где авто будет проходить регистрацию. Стоит учесть, что данное соглашение не требуется заверять в нотариальной конторе.

Предусматривается, что коррективы в документ вносятся после достижения согласия между двумя сторонами отношений. В этом случае составляется дополнительное соглашение, которое выступает в дальнейшем как составная часть основного документа.

При заключении подобного договора необходимо учитывать тот факт, что в одном акте предусматриваются признаки двух сделок — аренды и купли-продажи одновременно.

Когда происходит переход права собственности, требуется пройти процедуру государственной регистрации.

Риски арендатора заключаются в том, что вторая сторона может проявить инициативу по расторжению договора. По этой причине перед подписанием следует внимательно изучить соглашение и отразить пункт уплаты неустойки в подобной ситуации.

Также владелец авто может увеличить платежи, поэтому данный пункт акта следует оговорить заранее.

Еще один минус заключается в том, что в течение всего времени, пока лицо уплачивает арендные платежи авто является собственностью компании.

При появлении финансовых трудностей арендатор может просто вернуть автомобиль владельцу.

Также у арендатора нет полномочий по изменению технических характеристик автомобиля (двигатель, ходовая часть, кузов). Не получится установить и дополнительное оборудование.

Для клиента не предусматривается уплата налогов, потому как такие затраты несет арендодатель. Все вопросы относительно страхования, ремонта и прочих моментов также решает он.

  • Кроме того, существует возможность перезаключить договор и выбрать другое авто.
  • Графики для оплаты достаточно гибкие: можно вносить средства раз в неделю или месяц.
  • Также не проверятся кредитная история арендатора, учитываются только сведения о прописке в регионе пребывания и стаж вождения.
  • Подробнее о заключении договора на аренду автомобиля с правом последующего выкупа можно узнать из видеоролика.

Фирмы, предоставляющие аренду автомобиля с выкупом, и отличие от автокредита

Такими услугами занимаются в основном прокатные фирмы, дилеры автопроизводителей или посредники, сотрудничающие с ними. Кроме того, встречаются и частные лица, продающие свои машины через аренду или в рассрочку. Закон позволяет производить договоры аренды автомобиля с последующим выкупом, как между организациями, так и между частными лицами.

По сравнению с покупкой авто в кредит данная услуга имеет определённые преимущества, к которым относятся:

  • арендатором может быть любой человек, достигший совершеннолетия и имеющий водительские права, включая пенсионеров;
  • не требуется декларировать платёжеспособность и искать справку 2-НДФЛ;
  • не нужны поручители;
  • не имеет отношения к испорченной кредитной истории;
  • минимум дополнительных выплат, включая ОСАГО.

Ещё одной положительной чертой аренды с выкупом является то, что водитель более осторожно и бережно управляет новой арендованной машиной, нежели купленной сразу, пытаясь сохранить её в исправном состоянии до окончания срока аренды

02 10 важных моментов, которые стоит учитывать

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

  1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
  2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем — цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
  3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
  4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
  5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
  6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
  7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
  8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
  9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
  10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

ПРА­ВА И ОБЯ­ЗАН­НОС­ТИ СТО­РОН

3.1. Арен­до­да­тель обя­зан:

3.1.1. Под­го­то­вить Иму­щест­во к пе­ре­да­че, вклю­чая сос­тав­ле­ние ак­та при­ем­ки-пе­ре­да­чи, яв­ля­юще­го­ся не­отъ­ем­ле­мой частью нас­то­яще­го До­го­во­ра.

3.1.2. Пе­ре­дать Арен­да­то­ру Иму­щест­во вмес­те со все­ми при­над­леж­нос­тя­ми и до­ку­мен­та­ци­ей по ак­ту в срок до _____________ ____ г.

3.1.3. При не­об­хо­ди­мос­ти ока­зы­вать Арен­да­то­ру со­дей­ствие в мон­та­же, на­лад­ке и вво­де Иму­щест­ва в экс­плу­ата­цию, а так­же со­от­ветс­тву­ющую кон­суль­та­ци­он­ную и ин­фор­ма­ци­он­ную по­мощь. Ва­ри­ант до­пол­ни­тель­но, в слу­чае ес­ли обя­зан­нос­ти по вы­пол­не­нию со­от­ветс­тву­юще­го ви­да ре­мон­та не воз­ло­же­ны на Арен­да­то­ра: 3.1.4. Про­из­во­дить за свой счет ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________ (или: ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в _________________, а так­же его те­ку­щий ре­монт не ре­же чем __________ в __________; те­ку­щий ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________.

3.2. Арен­до­да­тель да­ет свое сог­ла­сие (или: не да­ет сво­его сог­ла­сия) Арен­да­то­ру на сда­чу Иму­щест­ва в су­ба­рен­ду, на пре­дос­тав­ле­ние его в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние, на пе­ре­да­чу аренд­ных прав в за­лог и вне­се­ние их в оп­ла­ту до­ли в ус­тав­ном ка­пи­та­ле хо­зяй­ствен­ных то­ва­ри­ществ и об­ществ или в ка­чест­ве вкла­да в сов­мест­ную де­ятель­ность без до­пол­ни­тель­но­го по­лу­че­ния пись­мен­но­го одоб­ре­ния по каж­до­му та­ко­му фак­ту.

3.3. Арен­да­тор обя­зан:

3.3.1. Пе­ред под­пи­са­ни­ем ак­та при­ем­ки-пе­ре­да­чи ос­мот­реть Иму­щест­во и про­ве­рить его сос­то­яние.

3.3.2. Вно­сить аренд­ную пла­ту в раз­ме­ре, сро­ки и в по­ряд­ке, пре­дус­мот­рен­ные нас­то­ящим До­го­во­ром. Ва­ри­ант до­пол­ни­тель­но, в слу­чае ес­ли обя­зан­нос­ти по вы­пол­не­нию со­от­ветс­тву­юще­го ви­да ре­мон­та не воз­ло­же­ны на Арен­до­да­те­ля: 3.3.3. Осу­щест­влять за свой счет ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________ (или: ка­пи­таль­ный ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в _________________, а так­же его те­ку­щий ре­монт не ре­же чем __________ в __________; те­ку­щий ре­монт Иму­щест­ва не ре­же чем __________ в __________.

3.4. До­хо­ды, по­лу­чен­ные Арен­да­то­ром в ре­зуль­та­те ис­поль­зо­ва­ния Иму­щест­ва в со­от­ветс­твии с До­го­во­ром, яв­ля­ют­ся его собс­твен­ностью.

3.5. Арен­да­тор впра­ве вы­ку­пить арен­до­ван­ное Иму­щест­во.

Как заключить соглашение?

Оформление аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа этого объекта проводится в несколько этапов.

Согласование условий

Подписанию договора предшествует этап согласования условий сделки между арендодателем и арендатором. Договоренность происходит в устной форме. Стороны оговаривают будущие условия соглашения. На этом этапе происходит ознакомление с правоустанавливающей документацией по объекту, а также проводится оценка недвижимости с привлечением оценщика.

Составление договора

Особенность этого договора заключается в том, что документ одновременно должен включать условия двух сделок:

  • аренды;
  • купли-продажи.

Необходимые документы

Для оформления сделки потребуется следующий перечень документов:

  • гражданские паспорта для физических лиц (подробно о том, можно ли заключать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как это делается и что для этого нужно, читайте тут);
  • свидетельство о регистрации юридического лица, если один из участников — организация;
  • свидетельство о регистрации ИП, если одной из сторон является индивидуальный предприниматель;
  • выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на объект;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены);
  • нотариальная доверенность, если третье лицо представляет интересы одной из сторон;
  • выписка из БТИ;
  • техническая документация объекта недвижимости (технический паспорт, план дома, экспликация дома);
  • учредительные документы на организацию, если одна из сторон — юридическое лицо;
  • нотариальное удостоверенное согласие супруга, если объект является совместно нажитым в браке имуществом.

В перечень могут входить и другие дополнительные документы, если этого требует конкретная сделка.

Содержание и форма

Договор содержит следующие пункты:

  1. Реквизиты сторон и место заключения соглашения (ФИО участников сделки, контактная информация, дата и город): «(ФИО полностью) именуемый в дальнейшем «Арендодатель» и (ФИО полностью), именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили настоящий договор…».
  2. Предмет сделки (детальная характеристика объекта с указанием адреса, площади, кадастрового номера): «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее описывается объект)».
  3. Арендная плата (размер платежей, порядок оплаты, периодичность): «В течение действия соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме (размер платежа цифрами и прописью) в срок (до какого числа)».
  4. Выкуп недвижимости (размер выкупной стоимости и срок ее оплаты): «Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение…выкупная цена составляет (сумма цифрами и прописью)».
  5. Права и обязанности сторон. В соглашении могут быть указаны любые права и обязанности, не противоречащие действующему законодательству (ГК РФ). Например: «Арендодатель обязан предоставить Арендатору в течение (количество дней/месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение…».
  6. Ответственность сторон. Кроме ответственности, предусмотренной главами 30 и 34 ГК РФ, стороны могут установить дополнительные пункты. Например: «При нарушении срока оплаты арендатор уплачивает пени в размере (% от суммы платежа)».
  7. Порядок изменения и расторжения договора (условия для одностороннего прекращения соглашения, по желанию сторон или против их воли): «Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон».

В заключительных положениях соглашения указывается, когда документ вступает в силу, срок его действия и перечень сопровождающих документов.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом выкупаСкачать образец договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Больше о нюансах составления договора аренды нежилого помещения читайте тут.

Бухгалтерский учет

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке. Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора. При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

Для нанимателя

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

Доверительные отношения между сторонами договора

Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

«Стоячий» рынок недвижимости

Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться. В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть. Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

Условия заключения договора и его риски

Как было уже указано выше, в связи с тем, что Закон прямо не регулирует правоотношения, связанные с договором аренды и выкупа жилого помещения, его лучше заключать с человеком, которого покупатель хорошо знает. Это вызвано различными рисками.

Риски такого соглашения следующие:

  1. в случае отказа владельца жилья от своих обязательств, уплаченные деньги не возвратятся, так как они шли за аренду помещения;
  2. с учетом периодического повышения и понижения цен на жилые объекты, владелец квартиры, или будущий покупатель могут понести серьезные финансовые потери;
  3. слабая практика по рассмотрению споров по таким соглашениям практически отсутствует, результат в случае спора непредсказуем;
  4. риск внесения значительных изменений в первоначальное соглашение;
  5. право собственности на такое имущество может быть получено в отдаленном будущем;
  6. форма данного соглашения не предусмотрена ни одним действующим Законом или кодексом;
  7. большой риск выселения из жилого помещения, при невыполнении условий договора одной из сторон.

Вообще данные соглашения несут в себе множество рисков, которые связаны, прежде всего, с плохой правоприменительной практикой. У судов нет единого мнения по разрешению данных споров.

Договор аренды жилья со следующим его выкупом, хорошо подходит для приобретения жилья по низкой стоимости, если нет собственных сбережений

Но к его заключению нужно подходить с особой осторожностью, так как существует много рисков остаться без жилья и частично уплаченных денег

Документы, необходимые для оформления

Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:

  • Подтверждение права собственности.
  • Согласие супружеской половины (в случае совместного владения квартирой, приобретенной в браке).
  • Справки об отсутствии обременений (из Росреестра) и долгов по коммунальным платежам (из управляющей компании).
  • Технический паспорт и кадастровый план недвижимости.

Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет. Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.

Справка! Стоимость квартиры определяется договоренностью между сторонами или на основании справки о независимой оценке, которая проводится специалистами сертифицированных организаций.

  • Скачать бланк согласия супруга на аренду жилья с последующим выкупом
  • Скачать образец согласия супруга на аренду жилья с последующим выкупом

Порядок выкупа имущества

Условия приобретения объекта арендатором относятся к существенным условиям. В законе это не закреплено. Однако суды единогласно приходят к такому мнению (постановления ФАС Уральского округа № Ф09-6216/10-С3 и Волго-Вятского округа № Ф01-907/11).

Так, участникам сделки необходимо обозначить цену. Изменение стоимости имущества после подписания соглашения допускается только по обоюдному решению сторон. Арендодатель не может уклониться от продажи, если все условия контракта неукоснительно соблюдаются. Пункт о выкупе приобретает для него силу договора о намерениях. Комплексный подход к вопросу продемонстрировал ВАС РФ в постановлении № 13970/10. Похожей точки зрения придерживаются ФАС Московского округа (дело № А40-63398/12-11-579) и 18 ААС (спор № А07-22939/2009). Служителям Фемиды достаточно установить факт явного и однозначного намерения сторон совершить сделку в будущем.

А вот для арендатора выкуп не является обязательным. Если к моменту завершения договора реальная цена объекта окажется ниже согласованной или потребность в активе отпадет, он вправе отказаться от покупки. Ярким примером является постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по спору № А58-8158/20100.

Другим важным пунктом является порядок расчетов. В практике сложилось две схемы:

  1. Включение выкупной стоимости в арендный взнос. Стороны утверждают график и структуру платежей. Одна часть суммы признается платой за пользование имуществом, другая – выкупной ценой. В результате объект приобретается в рассрочку. Примером является классический лизинг.
  2. Единовременный расчет. В документах фиксируется стоимость и дата покупки. Все деньги арендатор обязан перечислить отдельной суммой. Со взносами за пользование активом выкупная цена не смешивается.

Если стороны придают срокам большое значение, дата последнего платежа также признается существенным условием. Соответствующий вывод ФАС Уральского округа сделал, разрешая спор № А07-14332/2010.

01 Что представляет собой договор аренды с последующим выкупом?

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом — явление хоть и известное, но не распространенное. Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг. То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

Риски для продавца и покупателя

Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.

Чтобы защититься от риска продешевить, продавец может потребовать заключения дополнительного соглашения.

Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.

Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.

Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.

Но налоги и страховку всё равно платит собственник.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий